Tussentijdse update: Ligt Hotel de Zeevaartschool nog op koers?

Het runnen van een hotel is geen eenvoudige taak, laat staan het bouwen van een nieuw hotel, helemaal als dit in een Rijksmonument moet komen. Joost van Damme, Algemeen Directeur van ONILIO, deelt het boeiende en lange traject om de voormalige Zeevaartschool in Vlissingen om te vormen tot een luxe hotel.

Als ondernemer ziet Van Damme een kans als in 2018 een deel van de voormalige Zeevaartschool leeg komt te staan. “Na het stoppen van de school in 2012 werd dit een verzamelgebouw met zorggerelateerde functies. Eén hiervan was een zorghotel, dat een kwart van het gebouw vulde. Toen dit vrij kwam ben ik gaan bellen, want ik zag veel potentie in dit schitterende pand met zeezicht.” Eerst ging het gesprek over het huren van één etage en daarna over twee verdiepingen. “Al snel kwam de mogelijkheid om twee etages te kopen op tafel. Dit wilde de eigenaar pas doen als er een reguliere hotelvergunning voor deze etages lag, maar toen waren we al 2,5 jaar verder.” 

Inmiddels had Van Damme zijn zinnen gezet op het kopen van het hele pand, maar kwam daarvoor wel geld te kort. “Daarom vroeg ik een bevriende projectontwikkelaar om te berekenen wat het zou kosten om een 4-sterren hotel te bouwen in dit pand. Architect Glenn de Groot (van WTS Architecten) maakte een eerste tekening, met 60 kamers. Toen de exploitatiebegroting aansloot op de stichtingskosten hadden we ‘een case’. Ik besloot een investeerder te benaderen met dit plan.” De investeerder kreeg bij deze constructie het meerderheidseigendom van het pand, terwijl ONILIO minderheidsaandeelhouder werd. De exploitatie-BV, Hotel de Zeevaartschool BV, is 100% eigendom van ONILIO en gaat na de renovatie het pand huren van de vastgoed-BV. 

Tussen het maken van de begroting en de start van het project is er echter het nodige veranderd in de wereld. “2,5 jaar geleden kregen we te maken met gierende inflatie. Grondstoffen, personeelskosten en rentes rezen de pan uit. De StiKO (stichtingskostenonderzoek, red.) klopte niet meer. We moesten dus flexibel zijn en het plan op meerdere fronten aanpassen.” In samenwerking met de architect lukte het om van 60 naar 70 kamers te gaan, waardoor er meer ruimte ontstond aan de inkomstenkant. “Dat scheelde al een hoop, maar ook de uitgebrachte offertes waren veel hoger dan verwacht. We konden er op deze manier niks meer aan verdienen.”

Gelukkig was dit niet het einde van Hotel de Zeevaartschool. “Je wilt graag dat het gaat lukken. Dus ga je puzzelen en kijken met welke slimmigheden of concessies je de plannen wél rond krijgt. Met een stofkam gingen we door iedere kosten- en opbrengstenpost. Aantallen kamers, materialen, routing, de invulling van het markante torentje en het totale concept. Alles ging op de schop.” Het hele traject nam veel meer tijd in beslag dan Van Damme van tevoren had bedacht. In 2022 werd het pand gekocht en in mei 2023 vertrokken de laatste huurders. Het plan om na de zomer van 2023 te gaan bouwen bleek echter te optimistisch.

“De monumentencommissie moest ook nog akkoord gaan met onze plannen. Zij weten wat je wel en niet mag doen in dit Rijksmonument. Een heel traject werd doorlopen, maar uiteindelijk konden we een omgevingsvergunning aanvragen bij de gemeente.” 

De gemeente was, en is, volgens Van Damme zeer positief over het plan, maar de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) wilde nog eens goed naar de plannen kijken. “Dit bericht kwam rijkelijk laat en leverde in het begin wat frustratie op. Waarom heb ik het traject lokaal helemaal doorlopen als het op nationaal niveau nog een keer moet? Een aantal zaken die akkoord waren, moesten nu toch weer anders. Opnieuw terug naar de tekentafel dus, maar ook dit is gelukkig goed gekomen. Het kost allemaal wel veel geld, tijd en energie.”

Het verhaal heeft nog geen happy end, want het traject is nog steeds gaande. Dit komt onder andere door uitdagingen rond stroomverbruik en duurzaamheid. “We kunnen helaas niet van het gas af, omdat Stedin niet genoeg stroomcapaciteit beschikbaar heeft. Ook wij hebben met de netcongestie te maken. Daarom zijn we nu op zoek naar oplossingen om energie mogelijk zelf op te wekken en op te slaan, want we willen zo duurzaam mogelijk werken. Dit moet alleen wel kunnen en ook betaalbaar zijn.” Ondanks deze obstakels behoudt Van Damme het vertrouwen in het succes van Hotel de Zeevaartschool. “Niks is nog zeker, maar hopelijk kunnen we binnenkort het besluit nemen om te starten met de bouw.”

ONILIO beheert momenteel vijf andere locaties en voegt met dit project een nieuw hoofdstuk toe aan hun portfolio. Hotel de Zeevaartschool krijgt vier verdiepingen met luxe hotelkamers en suites, en in het souterrain zullen 11 compacte matrooskamers worden gerealiseerd. Op de begane grond komen een restaurant, bar, lounge en receptie. Wordt vervolgd!